Wer Verhandlungen über den Abschluß eines Vertrages abbricht, schuldet dem anderen Teil, der im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages Aufwendungen gemacht hatte, nicht schon deshalb unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen Ersatz dieser Aufwendungen, weil er vorher davon wußte. Anders kann die Rechtslage zu beurteilen sein, wenn er den Abschluß des Vertrages als sicher hingestellt hatte.

. . . II. 1. Ein zum Schadensersatz verpflichtendes Verschulden bei Vertragsverhandlungen kann je nach Lage des Falle auch darin erblickt werden, daß der eine Teil in dem andern das Vertrauen auf das bevorstehende Zustandekommen eines - später nicht abgeschlossenen - Vertrages erweckt und ihn dadurch zu Aufwendungen veranlaßt (Urteil des erkennenden Senate v. 4. 3. 1955 - V ZR 66/54 - BB 55, 429; BGH-Urteil v. 18. 3. 1954 - I-ZR 255/52 - LM Nr. 3 zu § 278 [Fa] BGB; STAUDINGER-WEBER, BGB, 11. Aufl., § 242 Alm. A 418). Dies gilt auch für Verhandlungen über den Abschluß eines Grundstückskaufvertrags. Die vom Berufungsgericht erwähnten, mit der Formvorschrift des § 313 BGB verfolgten Zwecke des Gesetzgebers - Schutz vor übereilten Grundstückskäufen sowie Sicherung einer einwandfreien Beweisgrundlage hinsichtlich des Zustandekommens und des Inhalts der Vereinbarungen - entbinden auch bei Grundstückskaufverhandlungen die Vertragspartner nicht von den Pflichten, die sich für sie aus dem Eintritt in Vertragsverhandlungen und dem dadurch geschaffenen vertragsähnlichen Vertrauensverhältnis ergeben. Sie schulden einander namentlich auch die Erfüllung der Mitteilungs- und Aufklärungspflichten, die nach den durch Rechtsprechung und Schrifttum hierzu entwickelten Grundsätzen aus einem so begründeten Vertrauensverhältnis entspringen, und können bei schuldhafter Verletzung dieser Pflichten zum Ersatz des Vertrauensinteresses verpflichtet sein (RGZ 151, 357 ; Urteil des erkennenden Senate v. 29: 1. 1965 - V ZR 53/64 - NJW 65, 812 mit weiteren Nachweisen).

Sind mithin die in dieser Hinsieht im Urteil des Berufungsgerichts anklingenden Zweifel nicht gerechtfertigt, so ist ihm doch darin beizutreten, daß nicht schon ohne weiteres der Abbruch von Vertragsverhandlungen durch einen der Verhandlungspartner ein Verschulden bei Vertragsverhandlungen ergibt. Verhandlungen über den Abschluß eines Vertrags werden in der Regel mit dem Ziel geführt, Klarheit über die Möglichkeit einer vertraglichen Einigung, ihres Inhalts im einzelnen und ihrer Durchführbarkeit zu schaffen. Damit verbindet sich im allgemeinen die Erwartung der Beteiligten, daß es möglicherweise zum Vertragsschluß kommen werde. Insofern kann jeder der Verhandlungspartner bei dem anderen schon allein dadurch, daß er sich überhaupt auf solche Verhandlungen einläßt, die mehr oder weniger bestimmte Annahme hervorrufen oder stärken, daß er zum Vertragsabschluß bereit sei. Das allein beeinträchtigt indessen noch nicht seine Entschließungsfreiheit hinsichtlich des Vertragschlusses und macht ihn noch nicht wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen unter dem Gesichtspunkt der Verletzung eines den Umständen nach gerechtfertigten Vertrauensschadens ersatzpflichtig, wenn er die Verhandlungen abbricht. Dies gilt, wie auch schon der VII. ZS des BGH durch Urteil v. 17. 5.1962 - VII ZR 224/60 (BB, 62, 816) entschieden hat, im allgemeinen auch dann, wenn der betreffende Verhandlungspartner weiß, daß der andere Teil in der Erwartung, der Vertrag werde demnächst zustande kommen, erhebliche Aufwendungen gemacht hat. Ein Anspruch auf Ersatz solcher Aufwendungen des einen Vertragspartners kann allerdings, wie ebenfalls schon in der zuletzt erwähnten Entscheidung ausgesprochen ist, dann gegeben sein, wenn der andere die Verhandlung abbricht, obwohl er vorher durch sein Verhalten schuldhaft das Vertrauen, geweckt oder genährt hatte, der Vertrag werde mit Sicherheit zustandekommen. Ein solcher Fall liegt jedoch jedenfalls hinsichtlich der den Gegenstand der Tage bildenden Ansprüche hier nicht vor (wird näher ausgeführt).

A party that cancels contract negotiations not automatically owes the other party, that made expenses relying upon the conclusion of the contract, reimbursement of these expenses under the aspect of culpa in contrahendo solely because it had knowledge of this expenses. The legal position can be judged differently whether or not the party let it look like the conclusion of the contract would be sure.

... II. 1. A fault, which obliges to pay compensation can, as the case may be, also be assumed, if the one party inspires confidence in the other party as to the formation of a – later not concluded – contract and causes the other one to incur expenses (judgement of the senate of decision of March 4th, 1955 – V ZR 66/54 – BB 55, 429; judgement of the BGH of March 18th, 1954 – I – ZR 255/52 – LM Nr. 3 for § 276 [Fa] BGB; STAUDINGER-WEBER, BGB, 11th ed., § 242 para. A 418). This also applies to contract negotiations for the purchase of land. The purposes mentioned by the court of appeal and pursued by the legislator with the formal requirement of § 313 BGB  - protection from rash purchases of land as well as safeguarding reliable proof of the conclusion and subject matter of the contract – do not release the parties of contract negotiations on the purchase of land from the obligations which result from the beginning of contract negotiations and the thus established quasi contract based on mutual trust. They owe each other also notably the fulfilment of the duty to notify and to inform, which, according to the principles developed by jurisdiction and literature, arise from a quasi contract based on mutual trust, and can be bound to compensate the damage incurred by relying on the validity of a declaration, if having culpably violated these obligations (RGZ 151, 357; judgement of the senate of decision of January 29th, 1965 – V ZR 53/64 – NJW 65, 812 with further references).

Therefore are, in this regard, the doubts hinted in the decision of the court of appeal not justified. However, the court agrees with the court of appeal that not the mere cancelation of contract negotiations caused by one of the parties establishes culpa in contrahendo. Contract negotiations are generally conducted with the objective of providing clarification about the chance of a contractual agreement, its content in detail and its feasibility. This is in general connected with the expectance of the parties concerned that this will possibly lead to the conclusion of a contract. Insofar each of the contracting parties can evoke or strengthen in the counterpart the more or less certain assumption to be prepared for the conclusion of a contract, simply by engaging in such contractual negotiations. That alone, however, does not yet affect the freedom to take decisions concerning the conclusion of the contract and does not make the party liable due to culpa in contrahendo by violation of a justified belief that the contract will be formed, if he cancels the negotiations. This applies, according to the Supreme Court’s 7th civil senate judgment decided on May 17th, 1962 – VII ZR 224/60 (BB 62, 816) generally also if the contracting party knows that the other party, trusting that the contract will soon be concluded, made considerable expenses. A claim of the one party to get compensation for these expenses can certainly, as also pronounced in the last mentioned decision, be given, if the other party cancels the negotiations, even though he culpably inspired or fed confidence by acting as if the contract will definitely be concluded. This is with regard to the merits of the present case and the alleged claims not given here. (further elaborated).